UN multiproprietà è un tipo di alloggio per le vacanze di solito situato su o vicino a ricorrere servizio, struttura. Sono molto simili ai condomini per le vacanze (vedi seconde case); tuttavia, una multiproprietà non viene venduta come singola proprietà. Invece le multiproprietà vengono vendute in fasce orarie o intervalli settimanali e l'unità di multiproprietà è condivisa tra potenzialmente 52 proprietari diversi. Le multiproprietà sono state vendute come settimane fisse, settimane fluttuanti, settimane a rotazione e, più recentemente, come club o iscrizioni per le vacanze, nonché sistemi basati su punti.
La stampa fine
Sebbene il formato di queste transazioni vari, in genere comportano l'acquisto di una camera o suite in un resort per una settimana all'anno, a lungo termine (30-99 anni) o come proprietà effettiva registrata (atto) in perpetuo . I costi sono alti: $ 18.000 (dollari USA, 2006) o più in anticipo, seguiti da HOA (associazione dei proprietari di case) o spese di manutenzione di $ 500 all'anno e oltre, che continuano fino a quando il viaggiatore possiede la multiproprietà.
I dettagli legali di ciò che ottieni molto ampiamente:
- Una proprietà autenticata indica che possiedi legalmente un interesse frazionario in edifici o terreni, presumibilmente in perpetuo, comprese tutte le passività.
- Un "diritto d'uso" non è proprietà; è un contratto di locazione a lungo termine, pagato in anticipo, che continua decenni nel futuro. È spesso usato in paesi come Messico dove la legge locale vieta agli stranieri di acquistare terreni.
- Un'altra variante consiste nel vendere la proprietà non nel terreno effettivo (una "settimana domestica" in un tipo di camera specifico, in un resort specifico) ma per vendere una partecipazione nella società o nel trust che possiede o gestisce il resort.
I risultati effettivi variano altrettanto ampiamente:
- Settimane fisse erano il modello originale, di proprietà della stessa settimana ogni anno presso la stessa proprietà. La maggior parte delle proprietà "legacy multiproprietà" - proprietà indipendenti costruite da sviluppatori venti o più anni fa, vendute come multiproprietà individuali e consegnate ad associazioni di proprietari di case senza ulteriore coinvolgimento da parte dei promotori originali e senza ulteriori sforzi di vendita - rientrano in questa categoria.
- Settimane a rotazione (a volte etichettate erroneamente come "settimane flessibili") spostano ogni proprietario in una settimana diversa ogni anno in base a un programma fisso. A volte questo atterra in alta stagione, a volte questo atterra troppo fuori stagione per essere utile, ma in teoria ogni proprietario ottiene una fascia oraria privilegiata almeno una parte del tempo.
- Settimane fluttuanti sono leggermente più flessibili; i potenziali proprietari acquistano una settimana all'anno in una stagione specifica senza impegnarsi in anticipo su date specifiche (che possono essere scelte ogni anno, in base alla disponibilità).
- Club per le vacanze, abbonamenti e sistemi basati su punti sono offerti da grandi catene con più proprietà; l'acquirente ottiene un certo numero di "punti" che possono essere riscattati per l'alloggio ogni anno in qualsiasi punto della catena, ma tempi e luoghi più desiderabili costano più punti.
Se hai tempo in una multiproprietà che non intendi utilizzare, potrebbero esserci alcune opzioni:
- Alcuni operatori potrebbero essere disposti ad affittare le tue stanze ad altri viaggiatori, se la proprietà sta ancora pubblicizzando soggiorni in hotel a breve termine.
- Potresti essere in grado di scambiare posti con un altro viaggiatore usando a rete casalinga o scambio di ospitalità modello se la posizione è desiderabile e le regole della multiproprietà lo consentono.
- Aziende come Resort Condominiums International (RCI) e Intervallo Internazionale (II) agire come intermediari di scambi di multiproprietà, ancora una volta soggetti alle regole della tua multiproprietà.
Tuttavia, c'è un rischio, se quello che hai in mano è semplicemente un cattivo affare, nessuno vorrà riscattare la tua posizione e rimarrai a pagare costose spese di manutenzione annuali per una proprietà per le vacanze che non usi mai.
Poi c'è la questione di cosa succede se la società che gestisce questi schemi fallisce. In alcuni di questi schemi sei ancora in possesso di un atto di proprietà (con relative passività di proprietà), in altri potresti non avere nulla.
I promotori di questi vari schemi si affrettano a sottolineare che questi sono molto spesso più economici (e meno onerosi in termini di manutenzione) rispetto all'acquisto di un intero seconda residenza, come un cottage. Un confronto più significativo sarebbe tra multiproprietà e alberghi o altri affitti. Se soggiorni nello stesso posto (o in una proprietà dello stesso gruppo) per una settimana all'anno, ogni anno, per un decennio o più, potrebbe break even su una multiproprietà. Forse le camere e le strutture sono migliori o più spaziose rispetto all'affitto standard che otterresti per i soldi, ma non fidarti dei confronti del promotore.
Al contrario, se le cose vanno male, potresti rimanere bloccato con un'unità che nessuno vuole acquistare e che continua a maturare spese di manutenzione annuale, tasse di proprietà e HOA anche quando non stai utilizzando la struttura. Nel peggiore dei casi, questo vale meno di niente - una passività invece di un bene - e potresti non essere nemmeno in grado di dare via la tua quota di proprietà in una proprietà in multiproprietà problematica. Il promotore originale non ha alcun obbligo di riprenderlo, anche gratuitamente. Ci sono molte persone anziane bloccate in pagamenti di manutenzione di 450-900 euro all'anno per case vacanza in multiproprietà che non usano più e non sono in grado di vendere.
insidie
Un contratto di multiproprietà è una transazione immobiliare complessa con molte insidie. Non firmarne uno senza il consiglio di un esperto.
Per il viaggiatore, una multiproprietà può essere inflessibile in quanto rappresenta un impegno a trascorrere una vacanza nello stesso luogo (o in una struttura della stessa proprietà) una settimana all'anno, ogni anno. Questo può essere imbarazzante negli anni in cui il viaggiatore non ha una settimana libera, non può permettersi di fare un viaggio o preferisce andare in vacanza altrove. È probabile che una cancellazione dell'ultimo minuto sia difficile o impossibile se c'è un cambiamento nei piani. Le multiproprietà comportano anche un costo iniziale elevato in quanto devono essere acquistate in anticipo, non semplicemente affittate.
È anche difficile prevedere se un hotel che è stato un buon posto dove stare quest'anno manterrà gli stessi standard e la stessa posizione di mercato in futuro. A volte un immobile viene ristrutturato e riqualificato, con un corrispondente aumento dei prezzi; a volte una proprietà o una destinazione vanno in declino a causa di anni di abbandono. Alcune destinazioni di vacanza un tempo popolari sono persino diventate città fantasma. Se quello che ottieni è un'iscrizione a un club, il decadimento può interessare tutti i locali dell'azienda: potrebbe avere difficoltà finanziarie o potrebbe aver smesso di cercare di attirare nuovi clienti o attirarli con un nuovo nome.
Anche se una proprietà subisce un importante restyling o ristrutturazione, i proprietari della multiproprietà dovranno pagare per quel lavoro con commissioni di manutenzione/hoa più elevate. Sciogliere un'associazione o convertire un edificio in multiproprietà esistente per un altro scopo (come appartamenti o condomini) in seguito può essere scomodo o impossibile a causa della struttura proprietaria frammentata; è difficile convincere tutti i proprietari ad accettare un unico corso d'azione.
Come qualsiasi altra scommessa sul mercato immobiliare, il valore di una singola multiproprietà può aumentare o diminuire nel tempo. Una multiproprietà non dovrebbe essere considerata un investimento; il valore di rivendita è di gran lunga inferiore ai prezzi promossi dai venditori ad alta pressione originali quando il progetto è stato lanciato, se la multiproprietà può essere venduta. Può anche essere quasi impossibile uscire da alcuni di questi accordi - anche se una persona è malata, anziana o in bancarotta (e quindi non può viaggiare) i termini dei contratti variano ampiamente a seconda che i promotori abbiano qualche obbligo di volontariamente permettere allo sfortunato proprietario di lasciare lo schema.
Tattiche dubbie sono state usate per vendere duramente le multiproprietà. Un lancio non richiesto afferma che la vittima ha vinto qualcosa gratuitamente – come viaggio o alloggio – ma con alcune brutte sorprese nella stampa fine; l'offerta contiene più costi nascosti di un "Nigeria 419 "truffa con pagamento anticipato e il prezzo del presunto "omaggio" è che il viaggiatore è costretto a sedersi per un lungo e ad alta pressione di vendita. Queste piazzole possono essere piene di affermazioni false che le multiproprietà aumenteranno inevitabilmente di valore e saranno facili uscire in qualsiasi momento, il che spesso non è vero.
In alcuni casi, ci sono liste d'attesa di centinaia di persone che tentano di uscire da accordi di multiproprietà sfavorevoli. Per aggiungere la beffa al danno, alcuni venditori senza scrupoli pubblicizzano "Possiamo farti ottenere un risarcimento per la tua multiproprietà" e poi ri-vittimizzare lo sfortunato viaggiatore sottoponendolo a un'altra campagna di vendita ad alta pressione per un'altra multiproprietà. In alcuni casi, le tattiche aggressive della "stanza calda" con cui le potenziali vittime vengono rifornite di alcol e sottoposte a diverse ore di intense pressioni di vendita violano la legge locale. Se sei stato malvenduto, ti è stato detto che non puoi uscire dal regime o desideri un risarcimento, puoi ottenere una consulenza legale, anche se ciò può costare denaro e non ci sono garanzie sull'esito dell'azione legale.
Per i proprietari di hotel e resort, le multiproprietà rappresentano un mercato bloccato e una redditizia fonte di capitale. Questo potrebbe spiegare l'entusiasmo dei promotori di questi schemi, così come alcune delle tattiche di vendita ad alta pressione. Per il viaggiatore, tuttavia, una multiproprietà non utilizzata può diventare una onerosa spesa continuativa; in alcuni casi i costi di manutenzione sono aumentati del 400% nel corso della durata del contratto.
Se devi acquistare, di solito è più economico acquistare da un compagno di viaggio che non visita più la proprietà e cerca di vendere invece di acquistare direttamente dal promotore originale.